.jpg)
W II kwartale 2026 roku ceny mieszkań w Bułgarii wzrosły o 15,5% w porównaniu z tym samym okresem poprzedniego roku, jednak liczba transakcji spadła o 18,1%. Rynek staje się spokojniejszy, a kupujący mają więcej czasu na wybór i negocjacje.
Ceny mieszkań w Bułgarii nadal rosną, ale sam rynek zachowuje się już inaczej niż wcześniej. Według danych Narodowego Instytutu Statystycznego Bułgarii w II kwartale 2026 roku nieruchomości podrożały o 15,5% w porównaniu z tym samym okresem poprzedniego roku. Jednocześnie liczba transakcji spadła o 18,1%.
Kontrast jest wyraźny. Ceny idą w górę, ale kupujący najwyraźniej nie są już gotowi podejmować decyzji tak szybko jak wcześniej. Zachowują większą ostrożność, częściej porównują oferty i uważniej analizują warunki transakcji.
Dla osób planujących zakup mieszkania w Bułgarii jest to ważny moment. Jeszcze niedawno wysoki popyt często wymuszał szybkie działanie: interesująca nieruchomość mogła zniknąć z rynku w krótkim czasie, a negocjowanie ceny ze sprzedającym nie zawsze było możliwe. Teraz rynek stopniowo się uspokaja.
Ceny rosną, ale nie wszędzie w takim samym tempie
W II kwartale 2026 roku mieszkania w Bułgarii podrożały o kolejne 4,5% w porównaniu z poprzednimi trzema miesiącami. Jeśli jednak przyjrzymy się poszczególnym miastom, obraz nie jest jednolity.
W Warnie ceny wzrosły w ujęciu kwartalnym o 2,8%, a w Sofii o 2,4%. Burgas wyróżnia się na tle pozostałych miast: NSI odnotował tu spadek o 1,5% w porównaniu z I kwartałem 2026 roku.
Co ciekawe, zaledwie kwartał wcześniej sytuacja wyglądała zupełnie inaczej — ceny w Burgas wzrosły wtedy o 5,9%.
Czy to oznacza, że nieruchomości w Burgas lub na bułgarskim wybrzeżu zaczęły masowo tanieć? Nie. Jeden kwartał to za mało, by wyciągać taki wniosek. Nie widać już jednak wcześniejszego, równomiernego wzrostu we wszystkich segmentach rynku, a to samo w sobie zasługuje na uwagę.
Liczba transakcji wyraźnie spadła
Jeszcze ciekawiej wyglądają statystyki sprzedaży. W II kwartale liczba transakcji mieszkaniowych w Bułgarii spadła o 18,1% w porównaniu z tym samym okresem 2025 roku.
W dużych miastach spadek aktywności był jeszcze bardziej widoczny. W Burgas liczba transakcji zmniejszyła się o 24,7%, a w Warnie i Sofii — o ponad 20%.
I właśnie tutaj zaczyna się najciekawsza część z punktu widzenia kupującego. Gdy sprzedaż przebiega wolniej, sprzedający czasem musi dłużej czekać na odpowiedniego nabywcę. Warto więc nie chwytać pierwszej atrakcyjnej oferty, lecz spokojnie porównać propozycje, sprawdzić historię nieruchomości i omówić warunki.
Dotyczy to szczególnie rynku wtórnego. Jeśli mieszkanie lub apartament jest wystawione na sprzedaż od dłuższego czasu, właściciel może być bardziej otwarty na rozmowę o cenie, wyposażeniu, terminach płatności lub innych warunkach transakcji. Oczywiście nie zawsze, ale pole do negocjacji staje się większe.
Można wybierać spokojniej
Najważniejszą zmianą na rynku nie jest obecnie gwałtowny spadek cen. W ujęciu rocznym nieruchomości w Bułgarii nadal drożeją. Zmieniają się raczej tempo oraz zachowanie uczestników rynku.
Okres, w którym dobre nieruchomości trzeba było kupować niemal w pośpiechu, stopniowo ustępuje spokojniejszej sytuacji. Transakcji jest mniej, a kupujący wybierają uważniej. Co ważne, mają więcej czasu na porównywanie ofert i negocjacje.
Na szczególną uwagę zasługują Burgas oraz nieruchomości wakacyjne na wybrzeżu. Spadek cen w mieście o 1,5% w ujęciu kwartalnym przy jednoczesnym zmniejszeniu liczby transakcji o 24,7% pokazuje, że rynek już reaguje na słabszą aktywność kupujących.
Dlatego oczekiwanie na pewny i głęboki spadek cen nie jest jedyną możliwą strategią. Znacznie praktyczniej jest uważnie analizować konkretne oferty. Nawet jeśli cały rynek nadal rośnie, dziś poszczególna nieruchomość może być sprzedawana na bardziej elastycznych warunkach niż jeszcze kilka miesięcy temu.
