.jpg)
W III kwartale 2026 roku w Bułgarii zarejestrowano 45 312 transakcji sprzedaży nieruchomości wobec 58 184 rok wcześniej. Ich liczba spadła o 22,1%, a w niektórych częściach wybrzeża Morza Czarnego spadek był jeszcze wyraźniejszy.
Aktywność na bułgarskim rynku nieruchomości wyraźnie spadła. W III kwartale 2026 roku w kraju zarejestrowano 45 312 transakcji sprzedaży nieruchomości. W tym samym okresie 2025 roku było ich 58 184. Różnica jest znacząca — spadek o 22,1% rok do roku.
Dane te pochodzą z oficjalnego raportu bułgarskiej Agencji ds. Wpisów (Агенция по вписванията) za okres od lipca do września 2026 roku. Kwartalne statystyki Rejestru Nieruchomości — po bułgarsku Имотен регистър, czyli państwowego rejestru nieruchomości, — można również sprawdzić na oficjalnej stronie Agencji ds. Wpisów.
Spadek widać nie tylko w skali całego kraju. Liczba zarejestrowanych transakcji zmniejszyła się również na wybrzeżu Morza Czarnego, a w niektórych rejonach szczególnie istotnych dla kupujących różnica względem poprzedniego roku wyniosła kilkadziesiąt procent.
Dla kupującego to interesujący sygnał, ale należy interpretować go ostrożnie. Statystyki nie oznaczają, że nieruchomości w Bułgarii zaczęły masowo tanieć. Pokazują raczej, że rynek jest mniej aktywny, a transakcje nie są już zawierane w takim tempie jak wcześniej.
Burgas, Warna i Nesebyr: gdzie aktywność spadła najmocniej
Dynamika na wybrzeżu różni się znacząco w zależności od rejonu.
W Służbie ds. Wpisów — po bułgarsku Служба по вписванията — w Burgasie w III kwartale 2026 roku zarejestrowano 2047 transakcji sprzedaży wobec 2389 w analogicznym okresie 2025 roku. Oznacza to spadek o około 14,3%.
W Warnie różnica jest większa: 2853 transakcje sprzedaży wobec 3870 rok wcześniej — czyli około minus 26,3%.
Jeszcze silniej zmieniły się statystyki Nesebyru, jednego z najważniejszych rejonów nieruchomości wakacyjnych. Od lipca do września 2026 roku zarejestrowano tam 1857 transakcji sprzedaży, podczas gdy rok wcześniej było ich 2951. Oznacza to spadek o około 37,1%.
W Pomorie zmiana była znacznie mniej wyraźna: 601 transakcji wobec 623, czyli około −3,5%. W Carewie liczba ta zmniejszyła się z 461 do 345 transakcji, a więc o około 25,2%.
Obraz jest niejednorodny. Nie można powiedzieć, że całe bułgarskie wybrzeże podąża w tym samym kierunku: w jednych rejonach liczba transakcji pozostała niemal na poziomie sprzed roku, w innych spadek był bardzo wyraźny.
Co naprawdę pokazują statystyki Agencji ds. Wpisów
Trzeba tu zwrócić uwagę na ważny szczegół. Raport dotyczy właśnie zarejestrowanych transakcji sprzedaży nieruchomości, a nie wyłącznie sprzedaży mieszkań.
Имотен регистър — bułgarski Rejestr Nieruchomości — zawiera informacje o aktach związanych z przeniesieniem, zmianą lub wygaśnięciem prawa własności oraz innych praw rzeczowych do nieruchomości. Rejestrowane są w nim także hipoteki i obciążenia. Statystyk Agencji ds. Wpisów nie można więc traktować jako raportu wyłącznie o rynku mieszkań.
Istotna jest również kwestia terytorialna. Dane są przedstawiane według służb ds. wpisów — jednostek terytorialnych, w których rejestruje się odpowiednie transakcje i akty. Dlatego na przykład danych dla Nesebyru nie należy automatycznie rozumieć jako liczby mieszkań sprzedanych wyłącznie w granicach administracyjnych miasta Nesebyr.
Dane te pozostają jednak bardzo cenne dla analizy rynku: pozwalają porównywać aktywność w różnych okresach i wskazują, gdzie liczba zarejestrowanych transakcji zmienia się szczególnie wyraźnie.
Raport nie pokazuje jednak jednej rzeczy — cen transakcyjnych. Sam spadek liczby transakcji nie oznacza więc jeszcze spadku wartości nieruchomości.
Mniej transakcji nie musi oznaczać niższych cen
To niezwykle ważna kwestia dla kupującego.
Ze spadku liczby zarejestrowanych transakcji o 22,1% nie można bezpośrednio wywnioskować, że ceny powinny spaść o te same 22% albo że cały rynek nieruchomości się kurczy. To różne wskaźniki.
Liczba transakcji opisuje aktywność rynku. Cena pokazuje warunki, na jakich sprzedający i kupujący ostatecznie dochodzą do porozumienia. Przez pewien czas wskaźniki te mogą poruszać się w różnych kierunkach.
Dlatego obecnie warto śledzić nie tylko średnią cenę metra kwadratowego, lecz także to, jak długo konkretna nieruchomość pozostaje w sprzedaży, ile podobnych ofert znajduje się w pobliżu i jak bardzo sprzedającemu zależy na sfinalizowaniu transakcji.
Gdy aktywność kupujących maleje, sprzedającym trudniej zakładać, że praktycznie każda nieruchomość szybko znajdzie nowego właściciela. Dotyczy to zwłaszcza ofert z ceną powyżej poziomu rynkowego lub mieszkań z wyraźnymi wadami.
Właśnie tutaj pozycja kupującego może się wzmocnić.
Dlaczego statystyki hipoteczne zasługują na osobną uwagę
Raport zawiera jeszcze jeden ciekawy szczegół. Mimo spadku ogólnej liczby sprzedaży liczba zarejestrowanych hipotek umownych nie zmniejszyła się.
W III kwartale 2026 roku zarejestrowano ich 14 407, podczas gdy w analogicznym okresie 2025 roku — 13 945. To około 3,3% więcej.
Na pierwszy rzut oka dane wydają się sprzeczne: sprzedaży było znacznie mniej, a hipotek umownych nieco więcej. Nie należy jednak zestawiać ich bezpośrednio jeden do jednego. Rejestracja hipoteki umownej nie oznacza automatycznie oddzielnego zakupu mieszkania właśnie w tym kwartale. Hipoteka jest samodzielnym rodzajem aktu podlegającego wpisowi.
Statystyki pokazują jednak coś ważnego: rynek się nie zatrzymał, a transakcje z wykorzystaniem finansowania kredytowego nadal są zawierane. Dlatego trafniej mówić nie o zaniku popytu, lecz o spadku ogólnej aktywności transakcyjnej.
Co zmieniło się dla kupującego
Dla osoby szukającej nieruchomości w Bułgarii właśnie tutaj zaczyna się najciekawsza część.
Na bardzo aktywnym rynku kupujący często musi szybko podejmować decyzję. Jeśli atrakcyjną nieruchomość ogląda jednocześnie kilka osób, możliwość długiego porównywania ofert lub prowadzenia przeciągających się negocjacji jest ograniczona.
Gdy transakcji jest mniej, sytuacja się zmienia. Nie w przypadku każdej nieruchomości i każdego sprzedającego, ale pojawia się więcej przestrzeni do negocjacji.
Obecnie warto szczególnie uważnie przyjrzeć się trzem kwestiom: czasowi obecności oferty na rynku, liczbie porównywalnych ofert oraz historii zmian ceny.
Więcej o sprawdzaniu nieruchomości, kwestiach prawnych i przygotowaniu do zakupu piszemy w naszych rekomendacjach dla kupujących nieruchomości w Bułgarii.
Mieszkanie, które dopiero pojawiło się na rynku w odpowiedniej cenie, może w ogóle nie pozostawiać miejsca na poważne negocjacje. Inaczej jest z nieruchomością oferowaną już od kilku miesięcy, gdy w tym samym kompleksie lub rejonie dostępnych jest kilka porównywalnych wariantów.
W takiej sytuacji pozycja kupującego jest wyraźnie silniejsza.
Rynek wtórny może być szczególnie interesujący
Na bułgarskim rynku wtórnym nieruchomości motywacje sprzedających bardzo się różnią.
Jeden właściciel jest gotów czekać rok i praktycznie nie rozmawia o cenie. Inny musi zakończyć sprzedaż w określonym terminie. Dlatego średnie statystyki rynkowe nie odpowiadają na najważniejsze pytanie konkretnego kupującego: za jaką cenę można realnie kupić właśnie to mieszkanie?
Przy spadającej liczbie transakcji poszukiwanie takich sytuacji staje się szczególnie interesujące.
Negocjacje nie zawsze dotyczą wyłącznie rabatu. Przedmiotem rozmowy mogą być także meble i sprzęt, harmonogram płatności, termin przekazania nieruchomości lub inne warunki transakcji.
W kurortach działa jeszcze jeden czynnik: w jednym kompleksie mieszkalnym może jednocześnie być sprzedawanych kilka mieszkań należących do różnych właścicieli. Formalnie są to bardzo podobne nieruchomości, ale motywacja sprzedających może być zupełnie inna. Dlatego dwa mieszkania o podobnej powierzchni i cenie wyjściowej mogą ostatecznie zostać sprzedane na różnych warunkach.
Czy kupujący powinien czekać na dalszy spadek aktywności?
Statystyki z jednego kwartału nie pozwalają z dużą pewnością przewidzieć dalszego kierunku rynku.
Z obecnych danych nie wynika, że ceny na pewno zaczną spadać ani że w następnym kwartale liczba transakcji będzie maleć w takim samym tempie.
Bardziej praktyczne jest inne wykorzystanie obecnej sytuacji.
Jeśli odpowiednia nieruchomość została już znaleziona, warto porównać jej cenę z podobnymi ofertami i poznać stanowisko właściciela. Jeśli wybór nie został jeszcze dokonany, dobrze jest obejrzeć więcej propozycji niż zwykle, szczególnie na rynku wtórnym.
Kupujący nie musi dziś próbować odgadnąć najniższego punktu rynku. Ważniejsze jest, aby nie przepłacić za konkretną nieruchomość i wykorzystać możliwość negocjacji tam, gdzie rzeczywiście istnieje.
Nasze rekomendacje dla kupujących na wybrzeżu
Najnowsze statystyki dobrze pokazują, dlaczego rynku nie można oceniać wyłącznie na podstawie ceny metra kwadratowego.
Na przykład znaczący spadek liczby zarejestrowanych transakcji w rejonie Nesebyru sam w sobie nie oznacza jeszcze, że dobre mieszkanie w popularnym kompleksie powinno być sprzedawane z rabatem. Jeśli jednak konkretna nieruchomość jest na rynku od dawna, właściciel już korygował cenę, a w pobliżu są porównywalne oferty, pojawia się więcej argumentów do negocjacji.
Dlatego przed zakupem warto porównać nie jedno czy dwa mieszkania, lecz cały zestaw konkurencyjnych ofert w wybranej lokalizacji.
