.jpg)
Artykuł przedstawia schematy oszustw przy zakupie nieruchomości w Bułgarii: kusząco niskie ceny, zaliczki bez prawidłowej umowy, przekazywanie pieniędzy przed podpisaniem dokumentów i fałszywe dane bankowe. Pięć zasad ochrony dotyczy sprawdzania ofert i dokumentów, dokumentowania płatności oraz korzystania z pomocy niezależnego prawnika i notariusza.
Popyt na nieruchomości w Bułgarii rośnie pomimo światowego kryzysu gospodarczego. Wraz z nim zwiększa się liczba nieuczciwych pośredników, osób prawnych i urzędników państwowych, którzy próbują „dorobić się” na nieostrożnych zagranicznych kupujących. Jak nie paść ofiarą oszustwa i nie stracić zarówno pieniędzy, jak i wymarzonych bułgarskich metrów kwadratowych?
Po pierwsze, warto zrozumieć, jak działają oszuści, czyli dokładnie poznać ich ulubione sztuczki. Po drugie, opracować własne taktyczne metody przeciwdziałania.
Jak działają oszuści?
Najczęściej problemy pojawiają się z nieuczciwymi pośrednikami, którzy po prostu chcą przywłaszczyć sobie pieniądze klienta. W większości przypadków „czarni” pośrednicy wykorzystują zwykłą ludzką chciwość. Kupującemu oferuje się nieruchomość w kusząco niskiej cenie, na przykład pilną sprzedaż domu lub mieszkania przez właściciela z kraju Europy Zachodniej.
Pośrednik jest gotowy rozpocząć załatwianie dokumentów dopiero po wpłaceniu przez potencjalnego kupującego zaliczki (1000-1500€). Przy tym umowa przedwstępna nie zostaje zawarta lub jest sporządzona nieprawidłowo (nie wskazuje się ważnych szczegółów transakcji). Rozpoczynają się „negocjacje” ze sprzedającym, które nie przebiegają zbyt gładko. Później warunki się zmieniają, a cena mieszkania wzrasta. W rezultacie kupujący albo rezygnuje z transakcji, albo nabywa mieszkanie lub dom w niekorzystnej dla siebie cenie.
Kolejną sztuczką jest przekazanie pieniędzy przed oficjalnym zawarciem umowy u notariusza. To najbardziej niebezpieczna sytuacja, ponieważ umowa nie została podpisana, a pieniądze zostały przekazane. W takim przypadku udowodnienie zapłaty jest praktycznie niemożliwe, a takie sprawy nie należą do kompetencji bułgarskich organów ścigania. Kupując nową nieruchomość w słonecznej Bułgarii, zachowaj pod tym względem szczególną ostrożność.
Następną taktyką oszustów jest posługiwanie się podrobionymi dokumentami. Nieuczciwi pośrednicy znajdują dewelopera lub sprzedającego i prowadzą w jego imieniu negocjacje z kupującym. Na końcowym etapie transakcji, gdy przychodzi moment przekazania pieniędzy, pośrednik przekazuje kupującemu podrobione dokumenty z własnymi danymi bankowymi. W rezultacie pieniądze trafiają nie do sprzedającego lub dewelopera, lecz do pośrednika. Błąd zostaje wykryty dopiero po pewnym czasie od popełnienia przestępstwa, co znacznie utrudnia jego wykrycie.
Oszustwa związane z nieruchomościami polegają również na sporządzaniu fałszywych dokumentów, na podstawie których uzyskuje się prawdziwe dokumenty. Należą do nich:
- Podrobione testamenty i umowy darowizny;
- Podpisy osób niezdolnych do czynności prawnych z powodu zaburzeń psychicznych;
- Sfałszowane pozwy, orzeczenia sądowe itp.
Jak chronić się przed oszustwem: 5 podstawowych zasad
- Pamiętaj o powiedzeniu: „To zbyt piękne, by było prawdziwe”. Nie ufaj zbyt kuszącym ofertom.
- Zachowaj ostrożność przy zawieraniu umowy przedwstępnej. Sprawdzaj treść dokumentu, zadawaj pytania i wyjaśniaj niezrozumiałe punkty.
- Nigdy nie przekazuj pieniędzy przed podpisaniem umowy. Wpłacając zaliczkę, koniecznie to udokumentuj.
- Nie oszczędzaj na niezależnym (naprawdę niezależnym) prawniku i notariuszu. Najlepiej znaleźć takiego specjalistę samodzielnie.
- Nie ufaj zapewnieniom pośrednika o autentyczności dokumentów nieruchomości. Zadbaj o ich dokładne sprawdzenie.
Decyzją rządu Bułgarii wszyscy notariusze mają dostęp do jednolitej bazy danych nieruchomości, bułgarskiego zbioru dowodów tożsamości, a także danych o spadkobiercach i zmarłych obywatelach. Na podstawie tych informacji można sprawdzić zarówno autentyczność dokumentów właściciela, jak i stan prawny sprzedawanej nieruchomości.
Aby pomóc kupującym niebędącym rezydentami, rząd Bułgarii uruchomił specjalistyczną stronę www.property-in-bulgaria.bg, na której można znaleźć wszystkie niezbędne informacje o procesie nabywania nieruchomości w tym państwie.
