.jpg)
Rynek nieruchomości Bułgarii 2026 roku kardynalnie różni się od sytuacji sprzed dekady. Inflacja, wejście do Schengen i wzrost cen materiałów budowlanych przesunęły próg cenowy.
Dziś budżet w 15 000 euro – to czerwona strefa ryzyka. W tym segmencie zostały tylko problematyczne obiekty, zakup których grozi stratą środków lub niekończącymi się sporami sądowymi.
Realne wejście w płynne nieruchomości kurortowe zaczyna się od kwot 2-2,5 razy wyższych. Próba znalezienia mieszkania w cenie używanego samochodu teraz prowadzi do oszustów lub niechodliwego towaru.
Rozbierzemy szczegółowo, co właśnie kryje się za atrakcyjnymi cenami «poniżej rynku» i dlaczego chytry płaci dwa razy.
Co sprzedają za 15 tysięcy euro - ukryte zagrożenia
Niska cena nigdy nie powstaje po prostu tak. W 2026 roku za tę kwotę na rynku eksponowane są obiekty z nieusuwalnymi wadami prawnymi lub fizycznymi. To nie inwestycja, a pasywo, wysysające pieniądze.
- Sutereny i piwnice. W dokumentach to często widnieje jako magazyn lub garaż. Tam nie ma normalnego nasłonecznienia, wysoka wilgotność, pleśń i zakaz zameldowania. Mieszkać tam niemożliwe, wynająć – też.
- Problematyczne dokumenty. Mieszkania z obciążeniami, hipotekami dewelopera lub zajęciami sądowymi. Kupujecie nie ściany, a cudze długi.
- Długotrwałe budowy bez Aktu 16. Budynki, które fizycznie istnieją, ale oficjalnie nie wprowadzone do eksploatacji. Elektryczność i woda tam liczone są według taryf przemysłowych, które są 3-5 razy wyższe od domowych.
- Ogromna taksa utrzymaniowa. Czasami tanio sprzedają apartamenty w kompleksach, gdzie coroczna obsługa kosztuje 25-30 euro za metr. Właściciel próbuje pozbyć się aktywa, które stało się ciężarem.
Lokalizacja i infrastruktura - gdzie haczyk
Geografia określa płynność. W budżecie do 15-20 tysięcy euro często proponują obiekty w głuchych wsiach 15-20 kilometrów od morza.
W ogłoszeniach reklamowych piszą «ciche miejsce», ale faktycznie to wymierające wsie bez dróg, sklepów i pomocy medycznej.
Dostępność transportowa w takich miejscach zerowa. Bez osobistego samochodu okażecie się w izolacji. Sprzedać taką nieruchomość w przyszłości praktycznie niemożliwe – popyt na oddalone od morza ruiny dąży do zera.
Także w tę kategorię trafiają «domy w polu» – kompleksy, zbudowane z dala od cywilizacji, które tak i nie obrosły infrastrukturą. Basen tam może nie działać latami, a terytorium zarastać trawą z powodu braku obsługi.
Minimalny budżet dla bezpiecznego zakupu
Żeby kupić płynne studio, w którym można mieszkać lub które realnie wynająć, trzeba orientować się na realia rynkowe bieżącego roku.
Aktualne progi cenowe 2026 roku:
Startują od 35 000 – 40 000 euro. To będzie rynek wtórny w kompleksie z Aktem 16, normalnymi meblami i adekwatną taksą utrzymaniową.
Budżet zaczyna się od 50 000 – 55 000 euro w zależności od oddalenia od plaży i stanu kompleksu.
W Nesebyrze czy Pomorie ceny wyższe o 20-30% z powodu możliwości całorocznego zamieszkania i miejskiej infrastruktury.
Wszystko, co poniżej tych poprzeczek, wymaga starannego audytu prawnika i eksperta budowlanego. Oszczędność na starcie w 5-10 tysięcy euro może obrócić się w konieczność włożenia jeszcze 20 tysięcy w remont i legalizację, co czyni transakcję bezsensowną.
