.jpg)
Nie kupuj nieruchomości w Bułgarii, dopóki nie przeczytasz tego artykułu
Obywatele niemieccy znajdują się w pierwszej piątce najaktywniejszych nabywców nieruchomości w Bułgarii. Nawet w okresie blokady popyt ze strony Niemców utrzymywał się na wysokim poziomie, a w 2021 r. jeszcze bardziej wzrósł. Co skłania Niemców do inwestowania w bułgarskie „skwery”? Jak wybrać odpowiednią nieruchomość w tym kraju? Co należy wziąć pod uwagę przy zakupie? Jak uniknąć niebezpieczeństw i pułapek? Przygotowaliśmy ten artykuł, aby pomóc Ci znaleźć odpowiedzi na te pytania.
Powody popularności Bułgarii
Ośrodki na każdy gust.
Bułgaria to niedrogie miejsce na całoroczny wypoczynek.
Przede wszystkim ten bałkański kraj słynie z kurortów nad Morzem Czarnym.
Istnieją jednak również strefy balneologiczne z wodą mineralną i błotem leczniczym o wyjątkowych właściwościach, ośrodki narciarskie z nowoczesnymi stokami, jasne atrakcje przyrodnicze (
Bułgaria zajmuje drugie miejsce na świecie pod względem liczby źródeł mineralnych
).
Akceptowalne ceny.
Znak „niedrogi” charakteryzuje tutaj prawie wszystko: żywność, paliwo, odzież, rozrywka i leczenie, nieruchomości.
Na przykład średni koszt za mkw.
metr mieszkania w Bułgarii to 700 euro, w Sofii i kurortach nad Morzem Czarnym - 800-1000 euro.
To o 75% mniej niż w Niemczech i innych krajach uzdrowiskowych strefy euro (Włochy, Grecja, Hiszpania, Portugalia).
Zobacz gorące oferty w katalogu:
Łatwość transakcji.
Aby kupić nieruchomość w Bułgarii, potrzebujesz tylko zagranicznego paszportu i rachunku bieżącego w bułgarskim banku.
A od 2012 r. zniesiono wszelkie prawne ograniczenia dotyczące zakupu ziemi dla posiadaczy paszportów UE.
Dobry stosunek Bułgarów do Niemców.
Bułgaria dąży do wartości europejskich i w tym kieruje się przede wszystkim Niemcami.
Niemcy są częstymi gośćmi w bułgarskich kurortach, więc miejscowa ludność jest przyjazna dla obywateli niemieckich.
Czy wiedziałeś?
W ciągu ostatnich 8 lat Bułgarię odwiedzało rocznie średnio 500 tys. turystów z Niemiec.
Mierzone życie i rozrywka.
Bułgaria ma coś do zaoferowania różnym kategoriom nabywców:
- malownicze bułgarskie zaplecza i małe nadmorskie miejscowości wypoczynkowe - dla rodzin z dziećmi i miłośników wyważonego wypoczynku.
- duże miasta (Warna, Burgas, Sofia, Płowdiw) lub kurorty „imprezowe” (Słoneczny Brzeg) – dla młodych ludzi i koneserów dobrodziejstw współczesnej cywilizacji.
- osiedla w Górach Bałkanów (Rhodopi, Pirin, Rila) - dla miłośników aktywności na świeżym powietrzu i ekoturystyki.
Dogodna lokalizacja.
Samoloty z Niemiec do Bułgarii latają regularnie, zwłaszcza w okresie wakacyjnym.
Jest również w niewielkiej odległości od Turcji i Grecji.
Z Bułgarii organizowane są liczne wycieczki autokarowe do zabytków tych krajów.
Jakie nieruchomości interesują obywateli Niemiec?
Niemcy mają większy popyt na nieruchomości w regionie Burgas.
Najpopularniejsze miasta i kurorty to Słoneczny Brzeg, Święty Włas, Nesebyr, Rawda, Pomorie, Sozopol, Burgas.
Większy wybór mieszkań, dobre warunki do rekreacji i niższe ceny niż w regionach północnych (okolice Warny).
W przeciwieństwie do innych kategorii kupujących Niemcy chętniej kupują domy prywatne lub mieszkania z 1-2 sypialniami. Te kategorie mieszkań stanowią 90% wniosków o zakup nieruchomości. Studia są mniej zainteresowane.
Cechy rynku mieszkaniowego na wybrzeżu
Ośrodki pobytu czasowego i stałego.
Wszystkie nieruchomości na wybrzeżu Morza Czarnego w Bułgarii można podzielić na dwie kategorie: na pobyt czasowy i całoroczny. Spośród ponad 20 bułgarskich kurortów niewiele nadaje się na pobyt stały. W małych kompleksach wypoczynkowych poza sezonem wszystko zamarza, sklepy, restauracje i wiele kompleksów mieszkalnych jest zamkniętych.
Infrastruktura większych kompleksów wypoczynkowych i miast - Słoneczny Brzeg, Św. Włas, Nesebyr, Rawda, Burgas i Warna nadaje się do całorocznego życia.
Wzdłuż wybrzeża, oprócz kurortów, znajduje się wiele wiosek, takich jak Bliznatsi i Priseltsi. Osiedla te można rozważyć dla tych, którzy chcą kupić domek lub dom wiejski z działką kilka kilometrów od linii plaży.
Będzie ciekawie: Gdzie najlepiej kupić mieszkanie w Bułgarii?
Ceny rynkowe.
W ostatnich latach ceny nieruchomości w Bułgarii rosną o 7-10% rocznie, w niektórych segmentach wzrost sięga 15%. Wynika to z wysokiego popytu i inflacji w budownictwie spowodowanej pandemią Covid-19.
W 2022 roku mieszkania w Bułgarii można kupić w następujących cenach:
Kawalerki - 25-35 tys. euro;
;
Mieszkanie z 1 sypialnią - 30 - 50 tys. euro;
;
Domy prywatne - od 50 000 euro.
Lokalizacja sektora prywatnego.
Należy wziąć pod uwagę, że prywatne domy w Bułgarii znajdują się głównie w Warnie, Burgas i okolicach tych miast. Istnieje również wiele wiosek wzdłuż wybrzeża, w których można stosunkowo niedrogo kupić prywatny dom.
W znanych bułgarskich kurortach, takich jak Słoneczny Brzeg i Święty Włas, praktycznie nie ma prywatnych domów, ponieważ znajdują się tu głównie hotele i kompleksy apartamentowe. Mały sektor prywatny na tych obszarach znajduje się w odległości 5-10 km od wybrzeża w małych osiedlach domków letniskowych.
Cechy zawierania transakcji.
Cudzoziemcy praktycznie nie współpracują bezpośrednio ze sprzedawcami domów, ze względu na nieznajomość języka i zawiłości bułgarskich przepisów. Według statystyk do 98% transakcji dokonywanych jest za pośrednictwem lokalnych agencji nieruchomości. Ponadto podczas pandemii rośnie zapotrzebowanie na zdalny format transakcji, bez osobistej obecności kupujących lub sprzedających za pośrednictwem zaufanych przedstawicieli.
Ważny! Kupujący nie płaci pośrednikowi za usługi. .
Procedura zakupu nieruchomości
Dokonanie wpłaty rezerwacyjnej.
Kupujący pozostawia kaucję rezerwacyjną (zwykle 2000 euro) sprzedającemu lub agencji i zawiera umowę rezerwacyjną. Kaucja jest przekazywana na konto bankowe prawnika. Nieruchomość jest wycofywana ze sprzedaży i przygotowywany jest pakiet dokumentów do transakcji (zwykle przygotowanie dokumentów trwa 15-30 dni). Kwota kaucji jest uwzględniana w ostatecznym rozliczeniu ze sprzedającym. Kwota wzrasta w przypadku konieczności przedłużenia okresu rezerwacji na życzenie kupującego.
Notarialna rejestracja transakcji. Kierownik agencji, prawnik, sprzedawca i kupujący spotykają się u notariusza (kupujący i sprzedający mogą być reprezentowani przez swoich upoważnionych przedstawicieli). Strony podpisują dokument, płacą koszty notarialne, po ostatecznym rozliczeniu notariusz poświadcza umowę.
Rejestracja dokumentów w Bulstacie. Umowa notarialna jest zarejestrowana w sądzie oraz w księdze wieczystej Bulstat (7 dni). Następnie prawa własności ostatecznie przechodzą na kupującego. Ostatecznie nowy właściciel zostaje zarejestrowany jako płatnik podatku od nieruchomości. Wszystkie etapy tej procedury trwają do 60 dni.
Ponowna rejestracja umów o świadczenie usług publicznych. Po przygotowaniu wszystkich dokumentów konieczne jest zawarcie umowy serwisowej z kierownictwem kompleksu i mediów. Umowa z firmą zarządzającą będzie wskazywać wysokość opłaty eksploatacyjnej za kompleks oraz sposób jej uiszczania.
Warunki umowy są opcjonalne.
Proces trwa minimum 2 tygodnie, maksymalnie 4 tygodnie.
Aby wybrać i zaprojektować obiekt, musisz przyjechać do Bułgarii 2 razy:
Wybór i rezerwacja obiektu.
Zawarcie i notarialne poświadczenie umowy.
Możliwa jest również opcja współpracy zdalnej , która nie wymaga Twojej obecności w Bułgarii do transakcji. Wszystkie dokumenty wysyłane są pocztą.
Agencja nieruchomości «BolgarskiyDom.com» od 14 lat pomaga obcokrajowcom w zakupie mieszkań w Bułgarii. W tym czasie zrealizowaliśmy ponad 1000 udanych transakcji, zdobyliśmy doświadczenie, reputację solidnej firmy i nowych przyjaciół w obliczu naszych klientów! Gwarantujemy 100% transparentność i bezpieczeństwo, pomoc na wszystkich etapach transakcji. Bierzemy pod uwagę wszystkie Twoje preferencje i życzenia. Dowiedz się więcej o firmie «BolgarskiyDom.com»
Nasi klienci z Niemiec
- Karol
- Pochodzenie: Niemcy
- Region: Aheloy
- Jeszcze
- Tatiana
- Pochodzenie: Niemcy
- Region: Słoneczny Brzeg
- Jeszcze
Jak uniknąć pułapek
Aby w pełni cieszyć się korzyściami płynącymi z nieruchomości w Bułgarii i uniknąć rozczarowań, nie spiesz się z zakupami, z wyprzedzeniem identyfikuj możliwe niebezpieczeństwa i pułapki.
Możesz nie zauważyć niszczenia budynku lub niekorzystnej lokalizacji mieszkań w stosunku do sklepów i innych obiektów infrastrukturalnych. Latem trudno liczyć się z problemami z ogrzewaniem mieszkania zimą, a zimą łatwo nie zwracać uwagi na zamkniętą restaurację, zatłoczoną i hałaśliwą w okresie wakacyjnym.
Kupowanie na etapie budowy jest jedną z najpoważniejszych pułapek, ponieważ przedmiot sprzedaży nie jest ukończony lub w ogóle nie istnieje. Tak naprawdę mówimy o kupnie „świnki w worku”. Kupujący znacznie oszczędza na cenie, ale ryzykuje inwestycję w „długoterminową budowę” lub otrzymanie obiektu, który nie odpowiada pierwotnie zadeklarowanym cechom.
Umowy kupna-sprzedaży sporządzane przez prawników dla deweloperów często nie zawierają odpowiednich warunków dywersyfikacji ryzyka pomiędzy kupującym a sprzedającym nieruchomość.
Należy pamiętać, że mieszkanie może być obciążone hipoteką w banku, własnością kilku właścicieli lub mogą istnieć inne osoby, które mają prawa lub roszczenia w związku z tą nieruchomością.
Mogą wystąpić zobowiązania podatkowe wobec państwa, nieuprawniona przebudowa, nieodpowiedni status obiektu w umowie notarialnej (garaż, atelier) itp.
Więcej informacji o problemach z nieruchomościami:
tutaj
Popularne pytania i odpowiedzi
Rejestrując nieruchomość mieszkalną jako nieruchomość, kupujący będzie musiał zapłacić około 4-5% wartości nieruchomości. Jest to taksa notarialna, podatek od transakcji, honoraria prawnika i tłumacza. Prowizje agencji nieruchomości płaci nie kupujący, ale sprzedający nieruchomość.
Przeczytaj więcej o kosztach kupującego tutaj.
Po przeniesieniu własności na Ciebie będziesz musiał zapłacić:
- Roczny podatek od nieruchomości - 0,15%
- Opłata miejska - (0,2-1% w zależności od gminy);
- Opłata za utrzymanie – roczna opłata za utrzymanie kompleksu mieszkalnego (od 50 do 3000 euro rocznie).
Podstawą do obliczenia rocznego podatku od nieruchomości i opłaty gminnej jest wartość katastralna obiektu (2-3 razy niższa od wartości rynkowej). Dowiedz się więcej o podatkach i systemie płatności podatku od nieruchomości .
Zarobki z czynszu zależą od właściwego wyboru kompleksu mieszkalnego i lokalizacji nieruchomości. W sezonie turystycznym dużym zainteresowaniem turystów cieszą się obiekty w popularnych osiedlach mieszkaniowych o wysokim poziomie komfortu. Trzeba też wziąć pod uwagę, że im popularniejszy kurort czy dzielnica miasta, tym łatwiej wynająć mieszkanie.
Przeczytaj , jak znaleźć nieruchomości z gwarantowanym czynszem.
Z niemieckim paszportem możesz przebywać w Bułgarii do 90 dni. Jeśli planujesz przyjechać na dłuższy okres, złóż wniosek o zezwolenie na pobyt długoterminowy w służbie migracyjnej nie później niż 3 miesiące po przyjeździe. Aby uzyskać pozytywną odpowiedź władz bułgarskich, konieczne jest:
- Przedstawienie dokumentów dotyczących własności nieruchomości w kraju (lub umowy dzierżawy nieruchomości);
- Potwierdź wymagany poziom dochodów (dochód miesięczny, konto bankowe);
- Posiadać ubezpieczenie zdrowotne ważne w Bułgarii z wymaganym poziomem ubezpieczenia.
Tak, prawo bułgarskie pozwala legalnie wynajmować nieruchomość, pod warunkiem, że dochód z wynajmu jest opłacany. Podczas Twojej nieobecności możesz zawrzeć umowę z firmą zarządzającą, która zajmie się wynajmem Twojego mieszkania lub domu. Dochód z wynajmu zostanie przelany na Twoje konto bankowe lub przelany w inny uzgodniony wcześniej sposób. Wynagrodzenie firmy zarządzającej wynosi około 25%.
