.jpg)
Coraz więcej zagranicznych właścicieli w Bułgarii myśli o wynajmowaniu swoich nieruchomości w sezonie turystycznym. Motywy tej decyzji są różne: jedni kierują się chęcią zarobienia na mieszkanie podczas swojej nieobecności w kraju, inni chcą pokryć roczną opłatę za utrzymanie zespołu mieszkaniowego. Niezależnie od motywacji, wynajmowanie mieszkania za granicą wiąże się z pewnymi trudnościami. W niniejszym artykule omówione zostaną następujące pytania:
- Jakie są najczęstsze problemy, z którymi spotykają się zagraniczni wynajmujący i jak zminimalizować ryzyko?
- Jakie są różne sposoby na wynajęcie nieruchomości w Bułgarii? Jakie są wady i zalety każdego z nich?
Dylemat właściciela: kogo wynajmować, jak wynajmować i za ile?
Gdzie szukać klientów, jak prowadzić negocjacje z najemcami i jak rozwiązywać pojawiające się nieporozumienia? Powinieneś zgodzić się, że są to główne obawy, które powstrzymują wielu ludzi od wynajmu.
Jeśli chodzi o znalezienie najemców, to jest to łatwe. Wszystko, co trzeba zrobić, to stworzyć tematyczne strony na forach i w sieciach społecznościowych, zamieścić ogłoszenia na wyspecjalizowanej stronie internetowej: VPUT.RU lub zareklamować swoją nieruchomość wśród przyjaciół i krewnych. O wiele więcej trudności pojawia się przy załatwianiu spraw związanych z wynajmem na miejscu. Istnieją trzy sposoby, w jakie właściciel może rozwiązać te trudności.
1. Wynajmowanie na własną rękę. Wynajem na własną rękę jest najbardziej opłacalną opcją, bez opłat pośredników. Ale jednocześnie jest to dość skomplikowana ścieżka, zwłaszcza jeśli większość czasu spędzasz w swoim kraju. Ktoś musi przekazać klucze, zająć się finansami i sprawdzić bezpieczeństwo nieruchomości. Ta opcja jest odpowiednia tylko wtedy, gdy mieszkasz w Bułgarii lub gdy polegasz na pomocy sąsiadów lub krewnych mieszkających w pobliżu.
Innym popularnym sposobem wynajmowania mieszkań za granicą jest szukanie klientów wśród swoich przyjaciół i krewnych w swoim kraju, przekazywanie im kluczy do mieszkania i otrzymywanie zapłaty na podstawie umowy. W tym przypadku trzeba jednak całkowicie zdać się na sumienność "swoich" najemców. Ponadto, wybierając ten sposób, znacznie ograniczasz krąg swoich klientów, ponieważ osoby z innych krajów również wynajmują apartamenty w Bułgarii.
2. Wynajmuj za pośrednictwem zarządcy zespołu mieszkaniowego lub firmę deweloperską. Ta metoda jest ryzykowna, ponieważ niewielu bułgarskich menedżerów zaoferuje współpracę na korzystnych dla Was warunkach. Najlepsze, na co możesz liczyć, to zwolnienie z rocznej opłaty eksploatacyjnej i skromne wynagrodzenie. Zgadzaj się na taką "wzajemnie korzystną współpracę" tylko w ostateczności. Ale szczerze mówiąc, wiele zależy od wiarygodności zarządcy budynku.
3. Wynajmuj za pośrednictwem agencji nieruchomości, która oferuje usługi zarządzania nieruchomościami. Ta opcja zmniejszy Wasze zyski, ale uchroni Was od wielu stresów. Usługi mediacyjne zamawiaj tylko u sprawdzonej firmy. Reputacja pośrednika, wraz z dobrze sporządzoną umową, zapewni Wam dobry dochód z wynajmu.
Schemat funkcjonowania firm zarządzających
Na podobnej zasadzie działają firmy zarządzające w Słonecznym Brzegu i innych bułgarskich kurortach, niezależnie od tego, czy są one administracją Waszego zespołu apartamentów, czy strukturą obcą. Zwykle usługi wynajmu świadczone są na podstawie umowy określającej obowiązki zarządcy oraz wysokość jego prowizji - zwykle 25%-30% sumy. Zarządca nieruchomości dba o rzeczy osobiste właściciela, poszukuje najemców, rozwiązuje kwestie finansowe, płaci rachunki za media i utrzymuje mieszkanie w dobrym stanie. Umowę z firmą zarządzającą podpisuje się zdalnie lub za pośrednictwem zaufanego przedstawiciela.
W umowie mogą być zawarte dodatkowe warunki. Obejmują one harmonogram płatności przychodów z tytułu najmu oraz procedurę postępowania w przypadku konfliktów z najemcami. W celu pokrycia kosztów w przypadku uszkodzenia mebli może zostać zaproponowane wykupienie polisy ubezpieczeniowej na maksymalną kwotę 100 €. W przypadku obiecujących nieruchomości mieszkalnych, firmy zarządzające płacą właścicielowi stałą miesięczną opłatę, której wysokość jest również określona w umowie.
Ile można zarobić na wynajmie w Bułgarii
Wszystko zależy od tego, gdzie znajduje się Wasze mieszkanie. Odległość od morza, bliskość centrum miasta, dostępność sklepów i obiektów rekreacyjnych, format apartamentu, tj. hotel apartamentowy lub budynek apartamentowy, wszystko to wpływa na wysokość dochodów z wynajmu. Najlepsze połączenie tych czynników zapewni większy dochód i optymalne obłożenie mieszkań.
Wysokość dochodu zależy również od tego, czy mieszkanie jest wynajmowane na krótki, czy długi okres czasu. W głównych bułgarskich kurortach jest zapotrzebowanie głównie na wynajem krótkoterminowy lub dzienny. Istnieje jednak również popyt na wynajem długoterminowy, głównie ze strony pracowników sezonowych, którzy obsługują turystów w okresie wakacyjnym.
Czynsze długoterminowe są mniej opłacalne niż krótkoterminowe, ale gwarantują stały miesięczny dochód, przejrzystość płatności i spokój dla wynajmujących. Średni miesięczny czynsz za kawalerkę w Słonecznym Brzegu wynosi 250 €, apartament dwupokojowy może być wynajęty za 300 € - 450 €.
Ceny wahają się od 10 € do 70 € w zależności od lokalizacji i jakości obiektu. Jednakże całkowity miesięczny dochód wynajmującego zależy od obłożenia i uwarunkowany jest czynnikami sezonowymi, jak również przejrzystością informacji dostarczanych przez firmę zarządzającą.
Tak więc średni dochód dla apartamentu wakacyjnego w Bułgarii wynosi 4-4,5%. Suma ta musi być jednak skorygowana o wysokość podatków związanych z wynajmowaną nieruchomością.
Jakie podatki będzie musiał płacić wynajmujący?
Zgodnie z bułgarskim prawem, dochód z wynajmu obliczony zgodnie z umową podlega opodatkowaniu 10% podatkiem dochodowym i 9% podatkiem PTU (podatek od towarów i usług). Dodatkowo musisz zapłacić 5 € za każde łóżko w mieszkaniu. Niektórzy wynajmujący próbują uniknąć płacenia podatków, jednak w przypadku wykrycia przez organy kontrolne, że mieszkanie wynajmowane nielegalnie, właścicielowi grozi grzywna w wysokości 250 €.
Przeczytaj artykuł: Podatki od nieruchomości w Bułgarii
Zalety wynajmu za pośrednictwem agencji «BolgarskiyDom»
Główną działalnością firmy BolgarskiyDom jest sprzedaż nieruchomości w Bułgarii. Analizując jednak trudności, z jakimi stykają się zagraniczni wynajmujący, skupiliśmy się również na oferowaniu klientom usług zarządzania nieruchomościami kurortowymi. Pomogliśmy już setkom klientów rozwiązać problem wynajmu ich nieruchomości i zyskaliśmy reputację wiarygodnej firmy zarządzającej nieruchomościami. Dzięki sprawnym kanałom reklamowym, własnym biurom w głównych kurortach Bułgarii, znajomości rynku i subtelności bułgarskiego ustawodawstwa, możemy zagwarantować Wam:
- maksymalne obłożenie mieszkań w sezonie wakacyjnym;
- dobry dochód z wynajmu;
- przejrzystość klientów i dochodów;
- obsługa nieruchomości (sprzątanie, wymiana ręczników, itp.).
Uzyskać więcej informacji na temat warunków współpracy i cen.
5 porad, jak wynająć nieruchomość w Bułgarii z zyskiem
- Szukaj klientów wśród swoich przyjaciół, krewnych, znajomych. Róbcie wizytówki, utwórzcie strony w sieciach społecznościowych, nie lekceważcie efektu "marketingu szeptanego".
- Podczas zamieszczania ogłoszeń, umieść aktualne zdjęcia nieruchomości. Przed przystąpieniem do fotografowania mieszkania należy uporządkować miejsce, stworzyć komfort w pomieszczeniach. Pamiętaj, że czystość przyciąga najemców i zwiększa szanse na zyskowny wynajem.
- Pamiętaj, aby podać nazwę hotelu apartamentowego, jego lokalizację na mapie oraz szczegółową listę udogodnień zespołu mieszkaniowego.
- Nie należy ustalać zbyt niskiej ceny, gdyż odstrasza to klientów.
- Nie umieszczaj reklamy do końca lutego lub początku marca i aktualizuj swój wpis tak często, jak to możliwe.
Więcej informacji na ten temat można znaleźć w artykule: "Porady dla tych, którzy chcą kupić nieruchomość mieszkalną, a następnie ją wynająć"
